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Alista un Fibra para el Tren Maya de la mano del Fonatur

El proyecto del Tren Maya no viene solo. Estará acompañado de un fideicomiso de inversión y bienes raíces (fibra) inmobiliario, en el que ya trabaja la firma de consultoría TMSourcing, de la mano del Fondo Nacional de Fomento al Turismo (Fonatur).

La concepción del fibra es novedosa y hasta ahora única en el mercado de valores mexicano.

Será un fideicomiso que tendrá como aportación tierra para desarrollar lo que se ha concebido como subcentros urbanos que convergerán con las 15 estaciones que tendrá el proyecto férreo planeado en el sureste mexicano, adelantó Adolfo González Olhovich, director general de TMSourcing, una empresa de servicios financieros y legales.

El entrevistado estimó que el vehículo de inversión podría lanzarse entre el tercer y cuarto trimestre de este año, aunque el monto que pretenden recaudar aún está en análisis.

La tierra de aportación del fibra provendrá principalmente de ejidatarios y particulares. Se les invitará a ser inversionistas del fideicomiso a cambio de una participación.

También Fonatur cederá algunos predios en ciertas localidades.

“Por ahora se está conformando la reserva de tierra. Estamos trabajando intensamente en cómo van a ser las vocaciones de los lugares y las densidades que van a tener. Esto lo tenemos que trabajar con los gobiernos de los estados y con los municipios”, dijo González.

El fibra no financiará la infraestructura del Tren Maya, sino que aportará la tierra que será utilizada para desarrollar 15 subcentros urbanos planeados para los alrededores de cada una de las estaciones del proyecto férreo, que correrá a lo largo de 1,525 kilómetros, aclaró.

“Lo que va a estar dentro del fibra son estos subcentros urbanos. (Queremos) ayudar a las ciudades a tener un mejor reordenamiento territorial. Queremos resaltar las vocaciones que tiene cada lugar (por donde pasará el Tren) y encontrar nuevas vocaciones, como de logística o turismo, que no tenemos hoy”, precisó.

Polos de desarrollo

Los subcentros urbanos serán polos de desarrollo económico y social. Tendrán muy variados componentes, entre viviendas, centros comerciales, hoteles, naves industriales y agroindustria.

Los subcentros tendrán 70% de áreas verdes y 30% de área habitable.

El Tren Maya es el proyecto de infraestructura más emblemático del actual gobierno federal y se estima para su desarrollo una inversión mixta de alrededor de 150,000 millones de pesos. Comprenderá 15 estaciones que pasarán por Chiapas, Tabasco, Campeche, Yucatán y Quintana Roo.

Algunas de las estaciones están planeadas en Palenque, Tenosique, Izamal, Chichén Itzá, Escárcega, Calakmul, Xpujil y Bacalar.

Por ejemplo, en ciudades como Escárcega, Campeche, que no tiene una vocación turística, pero sí necesidad de logística, podría detonarse el desarrollo de naves industriales.

En otros sitios como Tulum, Quintana Roo, se explotará su vocación turística.

El entrevistado mencionó que ésta no es una idea nueva. En otras partes del mundo, como en Europa, los centros urbanos se han desarrollado alrededor de las estaciones.

Hay mucho interés

González Olhovich explicó que el proyecto ya ha despertado el interés de inversionistas.

Para obtener capital con la emisión del fibra, visitarán a inversionistas de México y de distintas partes del mundo, como Estados Unidos, países de Europa y Asia.

“No hemos visitado a inversionistas porque todavía estamos hablando de conceptos. Hay muchos inversionistas tocando la puerta, no hemos atendido a todos porque no tenemos el proyecto completo. En un proyecto de esta magnitud tenemos que cuidar cada detalle, tenemos que ser pulcros, no podemos fallar”, aseguró el entrevistado, luego de precisar que Fonatur es líder del proyecto y TMSourcing la empresa consultora.

No obstante, tras la incertidumbre que generó el anuncio de la inminente cancelación del Nuevo Aeropuerto Internacional de México, que recibió financiamiento de inversionistas tanto nacionales como extranjeros para su realización, González reconoció que afrontarán el impacto porque los mercados castigan, pero confió en que éste es un buen proyecto que atraerá el interés.

“Ciertamente los mercados castigan, pero también cuando ven un buen producto apoyan. Va a haber afectaciones y tenemos que dar explicaciones. Nos llevará un poco más de tiempo, ni hablar, pero pensamos que este es un buen proyecto”, respondió.

González Olhovich destacó que en el mercado bursátil hay buenas prácticas de gobierno corporativo, lo que le da transparencia a las inversiones. Además, constituye un medio natural de anticorrupción.

¿Por qué un fibra?

Al preguntarle la razón de lanzar un fibra de tierra para crear estos subcentros urbanos, el entrevistado explicó que se decidió así porque es una propiedad colectiva.

Los inversionistas del fideicomiso de bienes raíces se vuelven dueños del proyecto y al adquirir un título los hace dueños de los subcentros urbanos que están alrededor del Tren Maya. La propiedad generará plusvalía y rentas.

“La tierra va a ser del fibra, lo que está arriba va a ser del que construye o el que quiera hacer el negocio y pagará una renta por usar la tierra. El que sabe hacer el hotel va a hacer el hotel”, puntualizó.

Al tener sólo un fibra para los 15 subcentros, se diversifican los riesgos, con zonas turísticas consolidadas como Cancún u otras en desarrollo como Calakmul.

“Muchas generaciones de pueblos originarios también están buscando que esto pase. El beneficio que esto genere literalmente es para la colectividad”, afirmó el director general de TMSourcing.

¿Quién es Adolfo González Olhovich?

Adolfo González Olhovich es presidente del Consejo y CEO de Trust Management Sourcing, una empresa fundada en el 2009 que provee consultoría a instituciones financieras.

Ahora es el consultor detrás del fideicomiso de inversión en bienes raíces aparejado al proyecto del Tren Maya, la principal obra de infraestructura del actual gobierno federal.

En octubre del 2018 Olhovich registró la marca Tren Maya ante el Instituto Mexicano de la Propiedad Intelectual (IMPI).

Sobre ello, comentó que lo registró para que no fuera usado para otros fines; no obstante, aún no obtienen resolución del IMPI.

En caso de tener los derechos de la marca, será para uso del Estado mexicano. “Cuando lo obtengamos, lo cederemos en ese momento, tal cual”, aseguró.

González Olhovich también fue presidente de la Asociación de Sociedades Financieras de Objeto Múltiple en México.

Desde hace 20 años se ha enfocado en prestar servicios en asuntos relacionados con notas legales financieras.

También se ha dedicado a la planeación patrimonial y comercialización de negocios corporativos fiduciarios, además de la estructuración de vehículos onshore y offshore en Latinoamérica.

Es miembro del comité asesor de The Society of Trust and Estate Practitioners LATAM desde el 2012. Ésta es una sociedad global para profesionales que se especializan en la herencia familiar y planificación de la sucesión.

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